Num edifício de grandes dimensões, a continuidade da mobilidade vertical é fundamental para o funcionamento de toda a estrutura. Quando um elevador para num complexo de escritórios, comercial ou de saúde, o impacto não se limita à simples interrupção do serviço: traduz-se de imediato em estrangulamentos operacionais, quebra de produtividade e frustração das pessoas.
Para quem detém ou gere um edifício, garantir a continuidade do movimento deixou de ser uma questão de rapidez na reparação para passar a ser uma prioridade estratégica que incide diretamente no valor do ativo, na eficiência energética e na segurança das pessoas.
A gestão moderna dos elevadores exige, por isso, ultrapassar a antiga abordagem baseada na emergência e iniciar uma transição para modelos orientados pelos dados e pela prevenção dirigida.
O que é a manutenção preditiva dos elevadores?
A manutenção preditiva dos elevadores é uma abordagem que utiliza sensores inteligentes, monitorização contínua e análise de dados para identificar possíveis anomalias antes que se transformem em avarias. Graças à Internet das Coisas (IoT) e à inteligência artificial, é possível monitorizar constantemente o estado do equipamento e planear as intervenções de manutenção de forma mais eficaz, reduzindo o risco de paragens imprevistas e otimizando as atividades técnicas. Para além de melhorar a gestão da manutenção e de conter os custos, a manutenção preditiva oferece vantagens concretas:
- Reduz as reclamações, graças a uma menor probabilidade de avarias e de interrupções do serviço.
- Melhora a experiência das pessoas, assegurando tempos de espera mais curtos e uma maior continuidade de funcionamento.
- Aumenta a fiabilidade do edifício, graças à disponibilidade constante dos equipamentos.
- Contribui para valorizar o imóvel, uma vez que um serviço eficiente melhora a perceção da qualidade e do cuidado para com quem ocupa e visita o edifício.
Modelos de manutenção e enquadramento normativo
A manutenção dos elevadores desenvolve-se através de três modelos operacionais distintos, cada um com um nível diferente de eficiência económica e de planeamento:
- a manutenção reativa
- a manutenção preventiva
- a manutenção preditiva
A manutenção reativa
A manutenção reativa, ou corretiva, é acionada exclusivamente na sequência de uma avaria evidente ou da paragem total do elevador. Em edifícios com grande afluência, esta abordagem tem repercussões operacionais pesadas.
A indisponibilidade imprevista de um elevador altera a gestão dos fluxos internos, prolonga os tempos de espera nos pisos e sobrecarrega os restantes equipamentos ativos. Do ponto de vista económico, a manutenção corretiva impõe custos extraordinários não planeados devidos a tarifas de emergência e obriga as pessoas responsáveis pela gestão a intervir constantemente em condições de urgência.
A manutenção preventiva
A manutenção preventiva programada introduz intervenções periódicas em função de variáveis temporais ou de estimativas dos ciclos de funcionamento. Na Europa, este modelo enquadra-se na Diretiva Elevadores 2014/33/UE e na norma EN 13015, que define os requisitos das instruções de manutenção de elevadores e escadas rolantes.
A norma impõe inspeções periódicas para verificar o estado de conservação dos componentes fundamentais do elevador e a eficácia dos dispositivos de segurança. Embora seja indispensável para garantir a conformidade legal, a prevenção por calendário pode gerar ineficiências, levando à substituição precoce de peças ainda em bom estado ou não intercetando anomalias que se desenvolvem rapidamente entre uma visita programada e a seguinte.
A manutenção preditiva
A manutenção preditiva representa a síntese evolutiva mais avançada, já que associa a conformidade normativa à análise objetiva do estado real do elevador.
Através de ferramentas de monitorização contínua, as intervenções técnicas são executadas apenas quando os parâmetros operacionais apresentam variações significativas face às condições de projeto.
Esta abordagem permite programar a manutenção nos momentos de menor utilização do edifício, reduzindo as interrupções de serviço imprevistas e otimizando o desgaste global.
As vantagens estratégicas da abordagem preditiva
Passar para um modelo de manutenção preditiva não significa apenas adotar uma nova tecnologia, mas transformar a manutenção de centro de custo reativo em alavanca de otimização da gestão. As vantagens tangíveis para quem se ocupa da gestão imobiliária refletem-se em vários níveis:
- máxima disponibilidade dos elevadores. A eliminação das paragens súbitas assegura que os fluxos de tráfego vertical se mantêm constantes, evitando incómodos às pessoas mesmo nas horas de ponta
- planeamento dirigido. Uma vez que as anomalias são detetadas com grande antecedência, a equipa técnica pode intervir de forma orientada e programada (por exemplo durante a noite ou nos momentos de encerramento do edifício), tornando a manutenção praticamente invisível para quem ocupa o edifício
- segurança proativa e conformidade total. Monitorizar constantemente os parâmetros físicos do elevador permite prevenir situações de potencial perigo muito antes de os dispositivos de segurança tradicionais terem de entrar em funcionamento para parar o equipamento em emergência.
Dados em tempo real com os sensores inteligentes aplicados ao elevador
O funcionamento da manutenção preditiva exige uma infraestrutura de ligação segura que se integra com os componentes do elevador. Esta arquitetura assenta na IoT, Internet of Things, ou seja a tecnologia que permite aos objetos e aos componentes industriais ligarem-se à rede para enviar e receber informação.
No contexto de um elevador, os sensores inteligentes são colocados em pontos operacionais precisos:
- no operador elétrico da porta de cabina, para detetar variações nos tempos de abertura e fecho ou anomalias na força de aproximação das folhas, que constituem uma das primeiras causas de paragem do elevador
- na máquina de tração, para registar variações de temperatura e vibrações estruturais anómalas indicativas de desgaste dos rolamentos ou de problemas de alinhamento das roldanas
- no quadro de manobra, para analisar as correntes de arranque e os fluxos elétricos, identificando precocemente picos de tensão ou desgaste nos contactores.
Os dados recolhidos são transmitidos através de canais encriptados para uma plataforma de computação na nuvem, ou seja um espaço de armazenamento e computação virtual distribuído em rede. Os algoritmos de inteligência artificial analisam estes dados comparando-os com modelos teóricos e com as séries históricas de milhares de componentes semelhantes.
Caso seja identificado um padrão de desgaste anómalo, o sistema calcula a probabilidade de ocorrência de uma avaria num intervalo de tempo definido e envia um alerta dirigido à equipa técnica, indicando com precisão o componente onde é necessário intervir.
Os KONE 24/7 Connected Services tiram partido de uma infraestrutura de transmissão baseada na IoT para monitorizar constantemente os parâmetros críticos do elevador. Este fluxo contínuo de dados é processado em tempo real por sistemas de inteligência artificial para identificar microanomalias antes que estas se traduzam numa interrupção do serviço ou num perigo para as pessoas.
O impacto económico nas despesas operacionais e de investimento
A adoção da manutenção preditiva influencia diretamente a gestão financeira do edifício, atuando sobre duas rubricas de custo fundamentais para quem se ocupa da propriedade imobiliária ou da gestão de ativos:
- as despesas operacionais
- as despesas de investimento
As despesas operacionais
As despesas operacionais OPEX, ou seja Operating Expense, incluem todos os custos ligados à gestão diária do edifício. A manutenção preditiva reduz a parcela de OPEX destinada às intervenções extraordinárias de urgência.
Resolver uma anomalia antes de esta provocar o bloqueio do elevador permite evitar os custos agravados típicos das chamadas de emergência em dia feriado ou em horário noturno. Além disso, o diagnóstico remoto permite planear as operações em horas de baixo tráfego, reduzindo as penalizações ligadas à indisponibilidade dos elevadores em contextos comerciais ou de escritórios de alto nível.
As despesas de investimento
As despesas de investimentoCAPEX, ou seja Capital Expenditure, dizem respeito à aquisição e à valorização dos imóveis a longo prazo.
Um elevador cujos componentes trabalham constantemente em condições de calibração ideal sofre uma degradação estrutural inferior à de um equipamento sujeito a solicitações contínuas devidas a microanomalias não corrigidas.
Isto prolonga de forma significativa a vida útil de elementos dispendiosos como a máquina de tração ou o quadro elétrico. Desta forma, os grandes investimentos de modernização total ou de substituição do equipamento são diferidos no tempo, com um impacto positivo no índice de rendibilidade do investimento imobiliário.
A KONE apoia quem gere imóveis oferecendo uma transparência total sobre os dados operacionais e financeiros dos elevadores através da plataforma digital KONE Online. Esta ferramenta permite acompanhar o estado das manutenções, verificar a evolução dos custos e planear os investimentos futuros com base em dados objetivos relativos ao desgaste real dos componentes críticos do elevador.
Otimização dos tempos de reposição e gestão do MTTR
A análise preventiva dos dados altera de forma substancial a organização do trabalho da equipa técnica que se desloca ao local para a assistência.
Nos modelos tradicionais, a identificação de uma avaria exige tempo para a inspeção visual, o diagnóstico manual e, eventualmente, a encomenda do componente de substituição necessário, com a consequente paragem do elevador durante vários dias.
Com a manutenção preditiva, a equipa técnica recebe no seu dispositivo um pré-diagnóstico detalhado com a identificação exata da peça defeituosa e a descrição da avaria detetada remotamente.
Este fluxo operacional permite melhorar o MTTR, sigla de Mean Time To Repair, ou seja o tempo médio de reparação, entendido como a duração necessária para repor a plena funcionalidade do elevador a partir do momento em que a anomalia é detetada. A equipa técnica pode deslocar-se ao local já com a peça correta e com as instruções de intervenção específicas, concluindo a operação numa única sessão de trabalho e reduzindo ao mínimo o incómodo para as pessoas que utilizam o edifício.
As equipas de assistência da KONE utilizam a informação de diagnóstico fornecida em tempo real pela monitorização para planear a intervenção no local. Além disso, em caso de necessidade imediata, o sistema KONE Remote Service, ou seja o serviço de assistência à distância para o diagnóstico e a primeira intervenção, permite realizar verificações de diagnóstico instantâneas.
Quando as especificações de segurança o permitem, esta ferramenta permite executar reposições funcionais controladas diretamente a partir da central operacional, reduzindo de forma sensível os tempos de espera.
KONE 24/7 Connected Services e a gestão preditiva ativa
No panorama das tecnologias para a mobilidade vertical, o desenvolvimento de sistemas de monitorização preditiva avançada encontra uma resposta concreta nos KONE 24/7 Connected Services.
Esta solução permite uma vigilância contínua dos elevadores, processando os dados de funcionamento dia e noite. O sistema aplica-se tanto a elevadores de nova instalação como a equipamentos já existentes de qualquer marca e modelo, integrando-se na infraestrutura tecnológica do edifício.
A informação recolhida não substitui as verificações periódicas exigidas pela regulamentação, mas constitui uma ferramenta informativa adicional para quem gere o edifício. Os dados processados estão sempre acessíveis através de plataformas dedicadas que mostram o estado de eficiência de cada equipamento de forma clara e transparente.
Graças a esta visibilidade, quem se ocupa da gestão integrada dos serviços e das infraestruturas de um edifício pode consultar o histórico das análises, verificar a evolução dos parâmetros operacionais e planear as intervenções de manutenção extraordinária em plena sintonia com as necessidades reais do edifício. Este processo permite otimizar a gestão dos fluxos internos e preservar o valor patrimonial do imóvel a longo prazo.
Gestão imobiliária inteligente e sustentável com a manutenção preditiva
A evolução da manutenção dos elevadores de um modelo puramente reativo para uma estratégia plenamente preditiva representa uma mudança importante para todos os edifícios modernos.
Deixar de correr atrás da avaria e começar a preveni-la graças à IoT e à inteligência artificial já não é uma opção tecnológica futurista, mas o padrão operacional necessário para manter competitivos, seguros e eficientes os grandes complexos urbanos.
Investir em soluções de monitorização contínua significa, em última análise, proteger o valor dos ativos ao longo do tempo. A capacidade de transformar os fluxos contínuos de dados em decisões de manutenção precisas traduz-se numa redução drástica das paragens de equipamento, numa diminuição real dos custos de emergência (OPEX) e num adiamento estratégico dos grandes investimentos de capital (CAPEX).
Para quem projeta, constrói e gere os edifícios do futuro, a capacidade preditiva é a chave para avançar para uma gestão imobiliária verdadeiramente inteligente e sustentável.